Frais oubliés lors d'une vente ou d'un achat immobilier : diagnostics, hypothèque, prêt, déménagement

Les honoraires d'agence et les frais de notaire sont les deux postes les plus visibles d'une transaction, mais ils ne sont pas les seuls. Diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque, frais de garantie du prêt, assurance emprunteur, déménagement, remise en état : ces dépenses sont souvent absentes du budget initial. Les anticiper évite de découvrir, au moment de la signature, un écart de plusieurs milliers d'euros entre ce que vous pensiez recevoir ou payer et la réalité.

Côté vendeur : ce qui réduit votre net

Diagnostics immobiliers obligatoires

Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique annexé à l'avant-contrat. Son contenu dépend de l'âge et de la nature du bien : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques, amiante (permis de construire avant 1997), plomb (avant 1949), installation électrique et gaz (au-delà de quinze ans d'ancienneté), termites selon la zone, assainissement non collectif le cas échéant. Ils sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés et facturés au vendeur. Le coût total dépend du bien et de la région : demandez plusieurs devis.

Mainlevée d'hypothèque et remboursement anticipé

Si un prêt est garanti par une hypothèque, la mainlevée entraîne des frais d'acte et d'enregistrement. Le remboursement anticipé du prêt peut aussi donner lieu à une indemnité de remboursement anticipé, plafonnée par la loi (en principe six mois d'intérêts sur le capital remboursé, dans la limite de 3 % du capital restant dû). Si votre prêt est garanti par une caution, la restitution partielle de la contribution au fonds de garantie peut être possible : renseignez-vous auprès de la banque.

Plus-value immobilière

La vente de votre résidence principale est exonérée de plus-value. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value peut être taxée avec des abattements pour durée de détention. Le calcul est réalisé par le notaire lors de la vente ; vérifiez les règles et exonérations sur impots.gouv.fr.

Autres frais

• documents de copropriété (état daté, pré-état daté) facturés par le syndic au vendeur ;
• travaux de remise en état, nettoyage, débarras ;
• déménagement et frais de garde-meuble éventuels ;
• coût du portage entre l'achat d'un nouveau bien et la vente de l'ancien.

Côté acquéreur : ce qui s'ajoute au prix

Frais d'acquisition

Ils comprennent les droits de mutation, les émoluments et débours du notaire, soit de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien et de 2 à 3 % dans le neuf (ordre de grandeur) ; voir notre guide sur la différence entre frais d'agence et de notaire.

Frais de financement

• frais de dossier de la banque ;
• garantie du prêt : caution d'un organisme ou hypothèque, avec frais d'acte ;
• assurance emprunteur, dont le coût dépend du profil et de la quotité assurée ; la loi permet de la changer à tout moment ;
• éventuels frais de courtage.

Frais de mise en service

• ouverture des compteurs (eau, électricité, gaz) ;
• frais d'abonnement internet ;
• assurance habitation, obligatoire dès la remise des clés pour un copropriétaire ;
• premiers appels de charges et taxe foncière ;
• travaux, mobilier et équipements.

Exemple chiffré (illustratif)

Achat d'un appartement à 300 000 € FAI, honoraires à la charge du vendeur.

Les montants sont des hypothèses d'illustration : seuls le notaire et la banque peuvent vous donner des chiffres précis. Mais le principe est clair : le prix annoncé ne représente qu'environ 91 % du coût total de l'opération dans cet exemple.

Pour le vendeur, un exemple de net

Vente à 300 000 € FAI, honoraires de 5 % à la charge du vendeur : 15 000 €. Diagnostics : 600 € (hypothèse). Mainlevée et remboursement anticipé : 1 800 € (hypothèse). Net avant remboursement du capital : environ 282 600 €. À rapprocher du prix affiché de 300 000 €.

Méthode pour ne rien oublier

1. Dressez la liste des postes ci-dessus, séparément pour la vente et pour l'achat.
2. Demandez des devis écrits (diagnostiqueur, banque, courtier, notaire).
3. Ajoutez une marge de sécurité de quelques pourcents pour les imprévus.
4. Vérifiez auprès de la banque ce que l'apport doit couvrir.
5. Mettez à jour votre tableau à chaque offre : le prix change, les frais aussi.

Quand demander un conseil

Pour un projet de revente et d'achat enchaînés, un courtier ou un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à calculer le plan de financement, en gardant à l'esprit que ses honoraires s'ajoutent. Le notaire, lui, vous fournira gratuitement une estimation des frais d'acte.

Questions fréquentes

Le vendeur paie-t-il les diagnostics ?

Oui, c'est au vendeur de les fournir et de les financer, avant la signature de l'avant-contrat.

Les frais de garantie du prêt sont-ils inclus dans les frais de notaire ?

Non, ils sont distincts. Une garantie hypothécaire passe par le notaire, mais son coût s'ajoute aux frais d'acquisition.

Peut-on emprunter pour financer les frais annexes ?

Cela dépend de la politique de la banque ; beaucoup exigent que l'apport couvre les frais de notaire et de garantie.

Les frais de déménagement sont-ils déductibles ?

Pas dans le cas général d'une résidence principale ; certaines situations professionnelles particulières peuvent ouvrir des droits, à vérifier sur impots.gouv.fr.

Sources

• Service-public.fr — diagnostics obligatoires, vente et achat
• Notaires de France — frais d'acquisition et plus-value
• Impots.gouv.fr — plus-value immobilière
• Banque de France — information sur le crédit immobilier