Frais d'agence en location : plafonds par m², état des lieux et qui paie quoi
Location d'un logement : honoraires plafonnés par m² pour le locataire, état des lieux à 3 €/m², partage avec le bailleur, exemples chiffrés et recours.
Quand vous louez un logement par une agence, les frais qui peuvent vous être facturés en tant que locataire sont plafonnés par la loi : ils sont exprimés en euros TTC par mètre carré de surface habitable, avec un montant plus élevé dans les zones très tendues que dans le reste du territoire. Surtout, la part du locataire ne peut jamais dépasser celle du bailleur. Ce régime, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 (article 5 de la loi du 6 juillet 1989), s'applique aux locations de logements à usage de résidence principale, vides ou meublées.
Ce que la loi permet de facturer au locataire
Le texte distingue deux blocs de prestations, chacun avec son plafond :
- Visite du logement, constitution du dossier du locataire et rédaction du bail : un plafond par m² de surface habitable, partagé entre bailleur et locataire. Les montants de référence fixés par le décret du 1er août 2014 sont de 12 € TTC/m² en zone très tendue, 10 € TTC/m² en zone tendue et 8 € TTC/m² ailleurs.
- Établissement de l'état des lieux d'entrée : un plafond de 3 € TTC par m², également partagé.
Ces plafonds visent la part du locataire. Le bailleur peut, lui, supporter davantage, et c'est même fréquent : il rémunère l'agence pour la mission de mise en location. Les honoraires de gestion locative, de mise en location au titre du seul mandat du bailleur ou de rédaction de l'avis d'échéance restent entièrement à sa charge.
Les zones : très tendue, tendue, autres
Le plafond dépend de la localisation du logement. Les zones « très tendues » et « tendues » correspondent à une liste de communes fixée par décret (la même logique que pour la taxe sur les logements vacants). La zone très tendue concerne l'essentiel de Paris et sa proche couronne ; la zone tendue, de nombreuses grandes agglomérations. Pour savoir où se situe votre commune, consultez le simulateur de zonage sur le site officiel du ministère du Logement ou demandez à l'ADIL de votre département. Les montants et le zonage peuvent être modifiés par texte : vérifiez les valeurs en vigueur sur service-public.fr avant de payer.
| Zone | Plafond visite, dossier et bail | Plafond état des lieux |
|---|---|---|
| Très tendue | 12 € TTC par m² | 3 € TTC par m² |
| Tendue | 10 € TTC par m² | 3 € TTC par m² |
| Autres zones | 8 € TTC par m² | 3 € TTC par m² |
Exemples chiffrés (illustratifs)
Prenons un T2 de 45 m² de surface habitable.
- Zone très tendue : 45 × 12 = 540 € pour la visite, le dossier et le bail ; 45 × 3 = 135 € pour l'état des lieux. Total maximum pour le locataire : 675 € TTC.
- Zone tendue : 45 × 10 = 450 € + 135 € = 585 € TTC.
- Autres zones : 45 × 8 = 360 € + 135 € = 495 € TTC.
Si le bailleur n'a payé que 300 € à l'agence pour les mêmes prestations, le locataire ne peut pas se voir réclamer plus de 300 € pour la partie visite, dossier et bail : le plafond « à la baisse » est celui du bailleur. Il vaut donc la peine de poser la question à l'agence. Notre outil d'estimation des frais du locataire vous aide à calculer le maximum selon la surface et la zone.
Surface habitable : le chiffre qui compte
Le calcul repose sur la surface habitable au sens du code de la construction, indiquée dans le bail (loi Boutin). Elle exclut notamment les caves, garages, combles non aménagés et parties de pièces de moins de 1,80 m de hauteur. Une erreur de surface se répercute sur le montant : vérifiez qu'elle correspond bien à celle du bail et, en cas d'écart important, signalez-le par écrit. Une surface erronée de plus de 5 % en moins peut par ailleurs ouvrir droit à une réduction de loyer pour un bail d'habitation vide.
Frais qui ne peuvent pas être facturés au locataire
Plusieurs pratiques sont à signaler lorsqu'elles se présentent :
- des frais de dossier supplémentaires ou de « pré-visite » en dehors des plafonds ;
- des honoraires de gestion ou de relance de loyers mis à la charge du locataire ;
- une demande de paiement avant la signature du bail ;
- un « droit d'entrée » ou des frais de « mise à disposition » sans base légale ;
- des frais d'état des lieux supérieurs à 3 € TTC par m².
À côté de ces frais d'agence, ne confondez pas avec les sommes normalement dues : le dépôt de garantie (au plus un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux pour un meublé), le premier loyer et, s'il y a lieu, la caution d'un organisme.
Que faire en cas de dépassement ?
- Demandez à l'agence le détail écrit des prestations facturées et le montant payé par le bailleur.
- Adressez une réclamation écrite (courrier recommandé) en citant l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989.
- Sollicitez le médiateur de la consommation dont l'agence doit vous communiquer les coordonnées.
- Vous pouvez signaler la pratique à la DGCCRF (direction départementale en charge de la protection des populations).
- Pour récupérer les sommes trop perçues, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection ; l'ADIL peut vous orienter.
Cas particuliers
La location meublée de résidence principale suit le même régime. En revanche, la location saisonnière, la colocation avec baux séparés (où les règles s'appliquent bail par bail) et les locaux professionnels obéissent à d'autres règles. Pour un bail mobilité ou étudiant, vérifiez le texte applicable auprès de l'ADIL.
Questions fréquentes
L'agence peut-elle me facturer les frais d'agence deux fois ?
Non. Les frais plafonnés couvrent une seule fois la visite, le dossier et le bail. Seul l'état des lieux a son plafond propre. Toute facturation supplémentaire pour les mêmes prestations est à contester.
Le bailleur peut-il me faire payer tous les frais ?
Non. Le bailleur ne peut pas reporter sur vous sa propre part, et vos frais ne peuvent excéder la sienne. Les honoraires de gestion lui incombent entièrement.
Les plafonds s'appliquent-ils à une location meublée ?
Oui, pour une résidence principale du locataire, les mêmes plafonds par m² s'appliquent.
Où vérifier les plafonds actuels ?
Sur service-public.fr, auprès de l'ADIL de votre département ou sur Légifrance, car les montants et le zonage dépendent de textes réglementaires.
Sources
- Service-public.fr — fiches sur les frais d'agence du locataire
- ANIL — ADIL, informations juridiques gratuites sur le logement
- Légifrance — loi du 6 juillet 1989 (article 5), loi ALUR de 2014
- DGCCRF — signalement des pratiques abusives
