Honoraires à la charge du vendeur ou de l'acquéreur : quelle différence pour votre budget ?
Frais d'agence payés par le vendeur ou par l'acquéreur : mentions obligatoires, effet sur le prix, sur les frais de notaire et sur la négociation, avec exemples.
Que les honoraires soient payés par le vendeur ou par l'acquéreur ne change pas le service rendu par l'agence, mais cela change ce que chacun débourse réellement et la manière dont le prix est présenté. Dans la majorité des ventes, c'est le vendeur qui supporte la commission, intégrée dans le prix affiché (prix « FAI », frais d'agence inclus). Mais le mandat peut prévoir que l'acquéreur la paie en plus du prix net vendeur. La loi exige alors une information claire dans l'annonce et dans le mandat, car l'écart se chiffre souvent en milliers d'euros.
Comment le choix est fixé
La charge des honoraires est décidée dans le mandat, signé entre le vendeur et l'agence. Il y figure :
- le montant ou le pourcentage TTC des honoraires ;
- la partie qui les supporte (vendeur ou acquéreur) ;
- l'assiette de calcul (prix FAI ou prix net vendeur).
Dans l'annonce, l'agence doit indiquer le prix, la mention de la charge des honoraires et, lorsque l'acquéreur paie, le pourcentage TTC avec son assiette. Dans l'acte, la commission est rappelée. C'est donc le vendeur qui décide, avec l'agence, du système retenu, mais l'acquéreur peut l'accepter ou renoncer à acheter.
Charge vendeur : le prix affiché contient la commission
Dans ce schéma, l'acheteur paie le prix affiché, et le vendeur reçoit ce prix moins les honoraires. Exemple illustratif : annonce à 300 000 € FAI, honoraires de 5 % à la charge du vendeur. L'agence perçoit 15 000 € et le vendeur reçoit 285 000 €. L'acquéreur, lui, budgète 300 000 € auxquels s'ajoutent les frais de notaire calculés sur le prix.
Charge acquéreur : le prix net vendeur plus la commission
Ici, le vendeur fixe le prix net vendeur (la somme qu'il veut recevoir), et l'acquéreur paie en plus les honoraires. L'annonce affiche souvent les deux prix : par exemple 285 000 € net vendeur + 4 % TTC à la charge de l'acquéreur, soit 11 400 € d'honoraires, pour un coût total de 296 400 €.
Attention : un même pourcentage ne s'applique pas à la même base. Voici une comparaison avec un budget d'achat de 330 000 € tout compris (illustratif) :
| Cas | Calcul | Honoraires | Net vendeur |
|---|---|---|---|
| 4 % du net vendeur, à la charge de l'acquéreur | 330 000 ÷ 1,04 = 317 308 € net ; 4 % de 317 308 | environ 12 692 € | 317 308 € |
| 5 % du prix FAI, à la charge du vendeur | 5 % de 330 000 | 16 500 € | 313 500 € |
On voit qu'afficher 4 % ou 5 % n'a de sens qu'en précisant sur quoi et qui paie.
Effet sur les frais de notaire
Les droits de mutation et une partie des émoluments du notaire se calculent sur le prix de vente. Lorsque les honoraires sont à la charge de l'acquéreur et qu'ils sont clairement distingués du prix dans l'avant-contrat et dans l'acte, l'assiette retenue est en pratique le prix net vendeur, ce qui allège les frais de notaire de l'acheteur. Quand la commission est comprise dans le prix payé par l'acquéreur au vendeur, l'assiette est le prix global. Cette distinction doit être validée avec le notaire chargé de l'acte : elle dépend de la rédaction précise de l'avant-contrat. Notre guide sur la différence entre frais d'agence et frais de notaire détaille la mécanique.
Qui a intérêt à quoi ?
- Le vendeur préfère parfois la charge acquéreur : son net est connu d'emblée et le prix affiché paraît plus bas. Mais l'annonce affichant « prix + honoraires » peut décourager certains acheteurs.
- L'acquéreur doit prévoir dès le départ la commission dans son plan de financement : elle s'ajoute à l'apport, au prêt et aux frais de notaire. Certaines banques acceptent de financer les honoraires dans le prêt, d'autres demandent un apport couvrant les frais annexes.
- La négociation : en charge acquéreur, l'acheteur peut négocier le prix net vendeur, mais pas toujours les honoraires, fixés par le mandat. Une remise sur la commission suppose l'accord de l'agence.
Changement de charge en cours de route
Après la signature du mandat, la charge des honoraires ne peut pas être modifiée unilatéralement. Si l'agence souhaite faire passer la commission du vendeur à l'acquéreur, cela exige un avenant signé par le vendeur. De même, il est irrégulier de réclamer à l'acquéreur des honoraires qui ne figuraient pas dans l'annonce ni dans l'avant-contrat. Avant de signer le compromis, vérifiez que le document reprend exactement les mentions de l'annonce.
Check-list rapide
- Relever dans l'annonce : prix, mention « FAI » ou « net vendeur », partie qui paie.
- Demander le montant des honoraires en euros TTC et l'assiette.
- Vérifier que le compromis reprend les mêmes chiffres.
- Intégrer la commission dans le plan de financement.
- Faire confirmer au notaire l'assiette des frais d'acquisition.
Questions fréquentes
Un acheteur peut-il refuser de payer les honoraires qui lui sont demandés ?
Si la charge acquéreur figure bien dans le mandat, l'annonce et l'avant-contrat, il est tenu de les payer en signant. Sinon, il peut les contester.
Les honoraires à la charge de l'acquéreur augmentent-ils les frais de notaire ?
Pas nécessairement : lorsqu'ils sont distingués du prix dans l'acte, l'assiette des droits est en pratique le prix net vendeur. Faites-le vérifier par le notaire.
Peut-on emprunter pour payer les honoraires ?
La banque décide selon votre dossier. Certaines intègrent les honoraires dans le financement, d'autres exigent un apport pour les frais annexes.
L'annonce doit-elle préciser qui paie ?
Oui, l'annonce doit indiquer la charge des honoraires et, quand c'est l'acquéreur, le pourcentage TTC et son assiette.
Sources
- Service-public.fr — honoraires d'agence et mention dans l'annonce
- DGCCRF — information du consommateur en matière immobilière
- Conseil supérieur du notariat — frais d'acquisition et acte authentique
- Légifrance — loi Hoguet et textes d'application
