Lire une annonce immobilière : prix FAI, net vendeur et honoraires, comment s'y retrouver
Prix FAI, net vendeur, honoraires charge acquéreur : décodez les mentions d'une annonce immobilière, convertissez les prix et comparez deux biens sur une base commune.
Une annonce immobilière affiche un prix, mais ce prix ne dit pas tout : il peut être « FAI » (frais d'agence inclus) ou « net vendeur » (hors honoraires), et les honoraires peuvent être payés par le vendeur ou par l'acquéreur. Pour comparer deux biens, il faut ramener les prix à une base commune : le coût total pour l'acquéreur et la somme réellement perçue par le vendeur. Voici comment décoder les mentions, convertir les prix et repérer les annonces incomplètes.
Le vocabulaire des annonces
| Mention | Signification |
|---|---|
| Prix FAI (ou « honoraires inclus ») | Prix payé par l'acquéreur, honoraires déjà compris et supportés par le vendeur |
| Prix net vendeur (ou « hors honoraires ») | Somme que le vendeur doit recevoir, sans les honoraires |
| Honoraires à la charge de l'acquéreur | L'acquéreur paie en plus du prix net vendeur un pourcentage TTC précisé |
| Honoraires à la charge du vendeur | Les honoraires sont déduits du prix de vente par le vendeur |
| % TTC | Pourcentage toutes taxes comprises, avec TVA |
| Charges de copropriété | Montant annuel ou mensuel des charges courantes, à vérifier |
La réglementation impose à l'annonce de mentionner la charge des honoraires et, lorsqu'ils sont payés par l'acquéreur, le montant ou le pourcentage TTC et son assiette. Les annonces doivent aussi comporter le diagnostic de performance énergétique (classe énergie et climat) et, pour un lot de copropriété, la mention de l'existence d'une procédure en cours et de certaines informations financières. Une annonce muette sur ces points mérite une question à l'agence.
Convertir un prix FAI en net vendeur
La conversion dépend de l'assiette du pourcentage. Deux formules utiles :
- Honoraires en pourcentage du prix FAI : net vendeur = prix FAI × (1 − taux).
- Honoraires en pourcentage du net vendeur : prix FAI = net vendeur × (1 + taux), donc net vendeur = prix FAI ÷ (1 + taux).
Exemple 1 (illustratif) : annonce à 330 000 € FAI, honoraires de 5 % du prix FAI. Honoraires = 16 500 €, net vendeur = 313 500 €.
Exemple 2 (illustratif) : annonce à 330 000 € FAI, honoraires de 4 % calculés sur le net vendeur. Net vendeur = 330 000 ÷ 1,04 ≈ 317 308 €, honoraires ≈ 12 692 €.
Dans les deux cas, l'acquéreur paie 330 000 €, mais ni les honoraires ni le net vendeur ne sont identiques. Utilisez notre calculateur d'honoraires pour tester d'autres taux.
Comparer deux annonces
Voici une méthode pour comparer deux logements à partir d'annonces différentes :
- Relevez pour chacune : le prix, la mention FAI ou net vendeur, la charge des honoraires.
- Ramenez tout à un coût total d'acquisition : prix net vendeur + honoraires si acquéreur + frais de notaire estimés.
- Ajoutez les éléments récurrents : charges de copropriété, taxe foncière.
- Estimez les travaux, en vous appuyant sur le DPE et les diagnostics.
- Comparez le coût au m² de surface habitable (loi Carrez pour les lots de copropriété).
Un bien à 295 000 € net vendeur + 4 % à la charge de l'acquéreur coûte, avant frais de notaire, 306 800 €. Un autre à 305 000 € FAI, charge vendeur, coûte 305 000 €. Le second est donc moins cher à l'entrée, alors que le premier « paraît » moins cher à l'écran.
Les pièges d'affichage les plus courants
- Comparer un prix net vendeur à un prix FAI : l'écart est la commission, soit plusieurs milliers d'euros.
- Oublier les honoraires dans le plan de financement quand ils sont à la charge de l'acquéreur.
- Ignorer la surface réelle : la loi Carrez ne s'applique qu'aux lots de copropriété ; une maison se mesure en surface habitable.
- Ne pas lire la classe énergie : un logement classé F ou G comporte des restrictions à la location et un risque de travaux importants.
- Confondre charges mensuelles et annuelles de copropriété.
Annonces et conformité : quand signaler
Si une annonce omet la charge des honoraires, affiche un prix trompeur ou une surface inexacte, vous pouvez signaler la pratique à la DGCCRF via la plateforme SignalConso. Pour un désaccord personnel avec une agence, privilégiez d'abord une réclamation écrite, puis la médiation.
Négocier à partir du prix FAI
Lorsque l'annonce est en FAI, vous négociez en réalité le prix FAI ; la commission est déjà dedans. Une offre à la baisse réduit donc à la fois le net du vendeur et, proportionnellement, les honoraires si ceux-ci sont en pourcentage. Si l'agence est d'accord pour réduire sa part, le vendeur peut accepter une offre plus basse sans perdre autant. Cette discussion triangulaire est fréquente, mais elle suppose que le mandat prévoie une marge de manœuvre.
Questions fréquentes
Prix FAI et prix net vendeur, lequel est le plus avantageux pour l'acheteur ?
Aucun n'est meilleur en soi. Seul compte le coût total à payer : prix net vendeur plus honoraires éventuels plus frais de notaire.
L'agence doit-elle indiquer le pourcentage dans l'annonce ?
Oui, quand les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce doit mentionner le pourcentage TTC ou le montant, avec le prix sur lequel il porte.
Comment passer d'un net vendeur à un FAI ?
Si le pourcentage s'applique au net vendeur : multipliez par (1 + taux). S'il s'applique au prix FAI : divisez par (1 − taux).
Un prix peut-il être négocié sur un bien affiché en FAI ?
Oui, il peut l'être, avec l'accord du vendeur ; l'agence peut accepter de réduire sa commission pour faciliter la vente.
Sources
- DGCCRF — obligations d'information dans les annonces
- Service-public.fr — achat d'un logement, mentions obligatoires
- Légifrance — loi Carrez, code de la consommation
- ADEME — informations sur le diagnostic de performance énergétique
